Heizung kaputt in der Mietwohnung – was tun, wer zahlt?

Aktualisiert: 24.10.2026

Kurzantwort: Melden Sie den Ausfall sofort der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter, am besten schriftlich mit Datum und Uhrzeit. Die Reparatur der Heizung ist Vermietersache und wird nicht über die Kleinreparaturklausel abgerechnet, wenn es um die Heizanlage selbst geht. Reagiert der Vermieter im Winter nicht schnell und ist niemand erreichbar, dürfen Sie im Notfall selbst einen Fachbetrieb beauftragen und die notwendigen Kosten zurückverlangen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Streit helfen der Berliner Mieterverein, die Mietergemeinschaft oder eine Anwältin/ein Anwalt für Mietrecht.

Gasgeruch oder CO-Melder piept? Keine Schalter und kein Licht betätigen, kein Handy im Gebäude benutzen, Fenster öffnen, Gebäude verlassen und von draußen 112 bzw. den Gas-Notruf des Netzbetreibers (Berlin: NBB) anrufen. Kein Fall für einen Vermittlungsservice.

1. Erst kurz selbst prüfen

• Thermostat aufgedreht, Heizungsuhr bzw. Sommerbetrieb richtig eingestellt?
• Bei Gasetagenheizung: Druck am Manometer unter ca. 1 bar oder Fehlercode im Display? Notieren und einmal den Entstörknopf drücken – mehr nicht.
• Nur einzelne Heizkörper kalt: Thermostatkopf prüfen, Heizkörper entlüften.
• Ganzes Haus betroffen? Nachbarn fragen – dann liegt es an der Zentralheizung, und mehrere Mieter sollten melden.

2. Mangel anzeigen – schriftlich

Mieter müssen Mängel unverzüglich melden (§ 536c BGB). Rufen Sie die Notdienstnummer der Hausverwaltung an (steht meist im Hausflur oder im Mietvertrag) und schicken Sie zusätzlich eine E-Mail: was ausgefallen ist, seit wann, Raumtemperatur, Fehlercode. Setzen Sie im Winter eine kurze Frist, bei Totalausfall wenige Stunden bis maximal einen Tag.

3. Wer zahlt die Reparatur?

• Vermieter: Instandhaltung und Reparatur der Heizanlage, auch der Gasetagenheizung in Ihrer Wohnung, sofern sie zur Mietsache gehört.
• Kleinreparaturklausel: kann allenfalls kleine Teile betreffen, auf die Sie häufig zugreifen (z. B. Thermostatkopf), und nur bis zu den vereinbarten Höchstbeträgen. Die Therme, Pumpe oder der Kessel fallen nicht darunter.
• Mieter: nur wenn Sie den Schaden nachweislich verursacht haben, etwa durch Einfrieren bei längerer Abwesenheit ohne Heizen.
• Wartung: Die jährliche Wartung zahlt der Vermieter zunächst, darf sie aber in der Regel als Betriebskosten umlegen. Eine Reparatur dagegen nicht.

4. Darf ich selbst einen Notdienst rufen?

Ja, wenn der Vermieter trotz Meldung nicht reagiert oder nicht erreichbar ist und ohne sofortige Reparatur Schaden droht – etwa Frost, Kinder oder kranke Menschen in der Wohnung. Notwendige Kosten können Sie dann nach § 536a Abs. 2 BGB erstattet verlangen. Dokumentieren Sie Ihre Kontaktversuche, lassen Sie sich die Ursache auf der Rechnung notieren und beauftragen Sie nur das Notwendige, keinen Austausch der Anlage.

5. Mietminderung bei Heizungsausfall

Ist die Wohnung in der Heizperiode (meist 1. Oktober bis 30. April) nicht ausreichend warm, mindert sich die Miete automatisch, solange der Mangel besteht. Gerichte haben bei vollständigem Ausfall im Winter Minderungen von etwa 50 bis 100 % angesetzt, bei eingeschränkter Leistung deutlich weniger. Als Richtwerte gelten tagsüber rund 20–22 °C in Wohnräumen und nachts etwa 18 °C. Zahlen Sie die Miete am besten unter Vorbehalt weiter und klären Sie die Höhe mit dem Mieterverein – zu viel gemindert kann im Extremfall eine Kündigung riskieren.

6. Heizlüfter und Ersatz

Bei längerem Ausfall kann der Vermieter verpflichtet sein, Ersatzgeräte zu stellen. Die Stromkosten für Heizlüfter können Sie in der Regel als Schaden geltend machen – Zählerstand vorher und nachher notieren.

Was kostet die Reparatur, um die es geht?

Berliner Heizungsbetriebe nennen öffentlich meist ca. 50–120 € Anfahrt plus 60–100 € pro Stunde, im Notdienst mit Zuschlägen. Typische Reparaturen an einer Gastherme (Zündelektrode, Sensor, Pumpe) liegen oft im Bereich einiger hundert Euro. Übersicht: Heizungsnotdienst Berlin.

Weiterlesen: Heizung kaputt in Berlin · Gastherme Störung · Heizkörper wird nicht warm

Häufige Fragen

Wer zahlt, wenn die Heizung in der Mietwohnung kaputt ist?

In der Regel der Vermieter. Die Heizanlage gehört zur Mietsache, ihre Reparatur ist Instandhaltung. Nur bei nachweislich selbst verursachtem Schaden zahlt der Mieter.

Wie schnell muss der Vermieter die Heizung reparieren?

Im Winter unverzüglich. Bei Totalausfall wird eine Reaktion innerhalb weniger Stunden bis etwa eines Tages erwartet, je nach Außentemperatur und Situation.

Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?

Bei vollständigem Ausfall in der Heizperiode haben Gerichte etwa 50–100 % angesetzt, bei Teilausfall weniger. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab – am besten mit dem Mieterverein klären.

Darf ich als Mieter selbst einen Heizungsnotdienst rufen?

Ja, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder nicht reagiert und Schaden droht. Die notwendigen Kosten können Sie nach § 536a Abs. 2 BGB zurückverlangen.

Fällt die Therme unter die Kleinreparaturklausel?

Nein. Die Klausel betrifft nur kleine Teile, auf die der Mieter häufig zugreift, bis zu den vereinbarten Höchstbeträgen – nicht Therme, Kessel oder Pumpe.

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